Déficit habitacional cuantitativo

Déficit habitacional cuantitativo

El déficit habitacional cuantitativo en Argentina representa una deuda estructural con cientos de miles de hogares que necesitan una vivienda nueva. Este problema no responde únicamente a la falta de producción pública, sino también a la limitada capacidad del sistema habitacional, incluyendo al sector privado, para responder a los cambios en la estructura social y demográfica con soluciones accesibles, sostenibles y de calidad.

Dimensión del problema (INDEC, 2022)

Causas clave del problema:

• Desajuste entre oferta y demanda: el crecimiento de hogares (más numerosos, más pequeños) no ha sido acompañado por una oferta habitacional diversa y accesible.
• Baja articulación público-privado: el sector privado construye mayormente para segmentos medios-altos, mientras que el Estado no alcanza a cubrir la demanda insatisfecha.
• Falta de incentivos para inversión social en vivienda: existen pocas herramientas que orienten la rentabilidad del sector privado hacia proyectos de impacto habitacional.

Lineamientos para la acción:

• Fomentar esquemas de inversión mixta o asociativa que combinen capital privado y apoyo estatal para producir vivienda social o asequible.
• Desarrollar instrumentos de incentivos fiscales, créditos blandos o garantías que reduzcan el riesgo y aumenten la rentabilidad de desarrollos habitacionales para sectores medios y bajos.
• Impulsar marcos normativos y de planificación urbana que integren al sector privado en la producción de hábitat inclusivo, a través de requisitos de mix social, cupos de vivienda asequible o mecanismos de captación de plusvalía.

El conjunto de viviendas en Granadero Baigorria fue seleccionado por su carácter ejemplar dentro de las políticas habitacionales contemporáneas, al integrar densidad, calidad arquitectónica y sostenibilidad en la producción pública de vivienda. Desarrollado bajo el Programa de Crédito Argentino del Bicentenario (PRO.CRE.AR), el proyecto se emplaza en terrenos del Estado Nacional que antiguamente pertenecieron al ferrocarril, en la provincia de Santa Fe, y propone un modelo de hábitat colectivo que combina innovación técnica y sensibilidad urbana.

El desarrollo abarca 3,3 hectáreas y contempla 105 unidades de vivienda y 8 locales comerciales en edificios de planta baja más dos, tres y siete niveles. Su diseño busca romper con la monotonía típica de la vivienda colectiva, introduciendo variaciones tipológicas y volumétricas que promueven identidad y sentido de pertenencia. Los patios centrales, terrazas comunes y núcleos de circulación vertical diferenciados generan un entramado de relaciones visuales y espaciales que favorecen la integración comunitaria y el contacto con el entorno.

El sistema constructivo de estructura independiente de hormigón armado y cerramientos de ladrillo visto retoma la materialidad ferroviaria de la zona, aportando durabilidad, racionalidad y eficiencia. El conjunto incorpora criterios de eficiencia energética, ventilación cruzada y aprovechamiento de luz natural, mientras que las estrategias de modulación y repetición controlada optimizan recursos y reducen desperdicios.

Reconocido con el Gran Premio Internacional de Arquitectura Sustentable - Premio ADUS 2021, este proyecto propone una visión renovada de la vivienda social: una arquitectura que construye ciudad, reconoce la diversidad de los modos de habitar y fortalece el vínculo entre política pública, técnica y comunidad.